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通州商住限购成交冰冻开发商歪招忽悠人

2018年12月17日 栏目:租房知识

通州商住限购成交“冰冻” 开发商歪招忽悠人10天前,通州三类非住宅项目的限购令开始实施,商住项目成交被一夜打入“冰冻”状态。不过,调

通州商住限购成交“冰冻” 开发商歪招忽悠人

10天前

通州商住限购成交冰冻开发商歪招忽悠人

,通州三类非住宅项目的限购令开始实施,商住项目成交被一夜打入“冰冻”状态。不过,调查发现,面对看房人锐减的萧条行情,已有开发商放出歪招儿:交一笔7000块钱的费用注册空壳公司,商住限购令就能被避开。需要提醒的是,这样的炒房方式,后期将面临无底洞一样的持有和交易成本。

看房人从“挤爆”到“没人”

周末正值看房高峰期,但通州经海路多个楼盘的售楼处都冷冷清清。无论是商务型公寓还是商业办公项目,看房人都明显下降,尤其是商业办公项目包装成的“商住两用房”,遭遇重创。

“当晚大家在外面聚会,得知这个消息都傻了。”经海路“商住楼盘”珠江四季悦城售楼员小李说,限购令落地有声,第二天他就发现没什么人来看房了。“以前工作日总有20组看房客户,周末得有四五十组,挤爆了,现在却空无一人。”

该售楼处沙盘上立着10多栋楼,全都是商业、办公性质,但从两居室样板间里的床铺等家具陈设就能看出,这些楼早被当作“住宅”。小李用激光笔指着其中1栋,楼里的180套房子竟然在20多天内全部售出;而现在,3号楼里仅剩的十几套房子,最近10天只排了四五个号,也并没有最终敲定售出。

针对通州商住的升级版限购令指向三类非住宅项目:商务型公寓、商业、办公。“商务型公寓是通州特有,符合土地规划性质;而渐被市民熟悉的‘商住两用房’则更多是开发商造出的概念,规划性质是商业、办公,却擅自变成了商住两用。”市住建委相关负责人解释。

业内人士透露,商务型公寓对应的土地性质是F3类,主要聚集在通州运河附近。来自中原地产研究部的数据显示,限购后的5天时间里,通州商务型公寓只签约1套,写字楼及商业项目也只签约3套。而今年4月,通州商务型公寓的单月成交量曾高达5927套。

开发商给“补贴”促成交

从挤爆了到没人来,开发商都在酝酿“对策”,甚至推出规避限购的歪招儿。

“房子只能卖给公司,但可以帮你联系变通的操作方式。”面对犹豫不决的看房人,珠江四季悦城的售楼人员极力游说:如果客户名下没有公司,售楼处可以帮助客户现场立刻注册企业,再“名正言顺”购房,前提是要支付一笔费用。

售楼人员介绍,注册需要缴纳大约7000元的费用,其中3000元用来注册公司,4000元是为公司找“落户地点”。同时,他也提醒,成交之后,每年仍然要按照税率缴纳一笔税费。

通州富力中心项目则把“对策”梳理得更细。这里即将开盘的902套房属性为“办公”,同样不能卖给个人。售楼处客户经理小杨说,购房必须得以公司名义,且公司得有法人和股东,但可以是父子、夫妻等二人关系。“我们给你个,帮你找办理公司注册的人,需要缴纳申报费、地址费、代办费。”小杨表示,这种事得靠私人关系,开发商无法出面,但肯定靠谱。

她还亮出了一项“补贴政策”:开发商可以将4年内的申报费、地址费、代办费从成交房款中扣除,4年之后才由业主自己缴纳。她以一套价值300万元的房子为例,4年内大约缴纳税费3.6万元,那么房价款中就会减掉3.6万元。甚至,为了弥补企业购房无法贷款的缺陷,该项目还推出了分期付房款的措施。

售楼人员同时极力撺掇看房人早下手。“限购政策没发细则,对什么样资质的企业可以购买没有明文规定,如果成交慢,一旦限购对缴税、社保等细节有了明确要求,成交就更困难了。”

钻空子炒通州商住值吗?

“每年缴的那些税费和房子升值空间比起来,哪个值?”在售楼处,销售人员将这样的问题抛给零星几位看房人。

自从去年通州住宅启动“史上最严”限购后,商住房由于不限购便成为炒房客的首选。我爱我家集团曾发布统计数据,今年3月,通州区共成交商住房1272套,比去年同期大涨14倍。

钻空子买通州商住房的投资,值吗?

了解到,注册空壳公司再买房,7000元费用和其它税费只是现阶段能看到的,后续成本更像一个无底洞。“相比个人,企业买房、卖房都要缴纳更高的税费,更何况还是商业办公项目。”亚豪机构市场总监郭毅说,办下空壳公司后,每年缴纳税费需要会计事务人员来完成,这种支出也应该考虑到。

在她看来,投资通州商业、办公项目,需要仔细考虑投资周期和利润空间,税费太多的话势必会压缩利润空间,性价比也就降低。我爱我家集团胡景晖也分析,通州楼市虽被看好,但由于商住市场充足的供应量以及被严格限购,均价较难出现大幅上涨。即便在3月交易量疯涨14倍时,通州商住房均价反倒环比微降0.7%。